工業地貸款成數怎麼算？廠房、素地、特登三種身分，成數差到兩成以上

工業地、廠房貸款能貸幾成，看地的身分與建物是否合法登記：合法工業地上有保存登記自用廠房約 6~7 成，素地約 5~6 成，特登或農地未登記建物低於 5 成。成數乘的是銀行鑑價（常為成交價 8~9 成），不是成交價。
— 澤的工商筆記整理

「阿澤，這間廠房我能貸幾成？」

這是我接到最多的一句話。我完全懂這句背後真正想問的是什麼——你不是想知道一個百分比，你是想知道「我到底要準備多少現金」。

但「幾成」這個問法本身，就藏了三個會讓你準備不夠、簽了約才發現湊不出錢的陷阱：

1. 成數不是乘在成交價上，是乘在銀行自己估的鑑價上。
2. 同樣是「工業地」，銀行眼中至少分成三種身分，成數差距可以到兩成以上。
3. 網路上流傳的「工業地只能貸 5 成」，多數人套錯對象——那條規定管的根本不是你買的那塊地。

這篇不談大道理，就把這三件事拆開講清楚，最後給你一條可以自己算的自備款公式。看完你大概就能自己抓出「這筆，我得備多少現金」。

一、先分清楚：銀行眼中的「工業地」有三種身分

先講結論：銀行看的不是廠房漂不漂亮、鐵皮新不新，是地的身分和建物合不合法。 同樣花一千萬，買到的「貸款條件」可能差一大截。

下面這張表是我在第一線觀察整理出來的框架區間，幫你抓方向用——⚠️ 這不是任何一間廠房的保證成數，實際由銀行鑑價、你的財務條件與各行庫授信政策逐案核定：

（成數為市場觀察之框架區間，僅供抓方向，非任何物件之貸款保證；實際依銀行鑑價、產業別、借款人財務狀況逐案核定。）

一句話記法：地越合法、建物越正規，銀行越敢借；身分越模糊，成數越往下掉。

所以「我能貸幾成」這個問題，你得先回答「我買的到底是哪一種」——這件事比殺價更早該確認。很多人是簽了約、送件了，才發現自己買的那間，銀行認定的身分跟自己想的不一樣。

二、「工業地只能貸 5 成」？先搞清楚那條規定在管誰

這是我覺得最多人套錯、也最值錢的一段，請你耐心看完。

網路上到處在講「央行限貸，工業地最多 5 成」。這句話不能說錯，但它被大量誤用在根本不適用的物件上。實際的規定長這樣：

第一，央行說的「購地貸款」，指的是都市計畫劃定的「住宅區、商業區」土地——不是工業區土地。 你買一塊工業地，並不會因此自動落入「購地貸款」那套管制。很多把住宅區土地規則直接搬過來嚇人的說法，源頭就是搞混了這件事。

第二，工業地要落入央行管制，有一個明確的前提條件： 依央行規定，金融機構辦理工業區土地抵押貸款，應先向聯徵中心查詢，如果該抵押土地屬於「經濟部轄管工業區閒置土地公告清冊」名單，貸款條件才按該規定辦理（來源：中央銀行「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」，cbc.gov.tw）。

換句話說：你買的工業地有沒有被列進那份「閒置土地公告清冊」，才是關鍵開關。 沒被列進去，就不是這條規定要管的對象。

第三，就算被列進去了，也還有解方。 央行的設計是「要你真的用，不是讓你囤」：

• 借款人須切結該土地於 1 年內興建開發，並檢附具體興建開發計畫。
• 銀行必須詳細查核該計畫的計畫內容、財務計畫、還款計畫，並留存文件。
• 如果未按切結時程興建開發，就要受該規定的最高貸款成數限制；原貸餘額超過的部分，得給予最長 1 年的調整期。
• 提醒一個很多人不知道的細節：以工業區閒置土地為擔保去申辦「營運週轉金」貸款，一樣適用這套規定——想用週轉金名目繞過去，是繞不掉的。
• 反過來，如果向聯徵中心查詢後已非屬閒置土地，就不受該規定限制。

（以上機制均出自中央銀行「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」，cbc.gov.tw）

⚠️ 關於「上限到底是幾成」，我必須誠實說： 這個數字央行歷次公告調整過，坊間文章引用的版本從 5.5 成、5 成到 4 成都有，彼此互相打架。央行的問與答本身只寫「本規定貸款成數上限」，把數字放在規定本文裡、隨修正調整。所以我不在這裡給你一個看起來很確定、實際上可能是舊版的數字——真正該做的是：確認你這塊地在不在清冊上，然後拿實際地號去問承貸銀行現行適用哪一版。這件事只有銀行的授信單位能給你正確答案。

這段的實戰價值在哪？ 在於：如果你買的工業地不在閒置土地清冊上，或你本來就要蓋廠、拿得出具體興建計畫，那麼「工業地只能貸 5 成」這句話跟你沒關係，你不該用它來自我設限、也不該被拿來當殺價或談判的藉口。反過來，如果你就是想買了放著養地，那你要有心理準備：這套規定就是設計來讓你囤不動的。

三、最容易被忽略的一刀：成數乘的是「鑑價」，不是成交價

這是最多老闆事後才發現的坑。你以為「成交 1,000 萬、貸 7 成 = 貸 700 萬」，結果銀行只核給你五百多萬。問題不在成數，在鑑價。

重點一：成數乘在鑑價上。 銀行不會用你買的價格當基準，它會自己估一個價，再用成數乘這個鑑價。工業不動產的鑑價，常落在成交價的 8~9 成左右（市場觀察值，非保證；實際依個案估價）。也就是你買 1,000 萬，銀行可能只認 850 萬。

重點二：鑑價只認「土地＋合法保存登記的建物」。 你花錢蓋的增建、夾層、二樓加蓋、鐵皮擴充，只要沒有合法的建物保存登記，銀行鑑價多半不計。很多廠房「實際使用面積」很大，但「銀行認的面積」只有原始登記那一塊——你多用的空間，在貸款上等於不存在。

重點三：身分直接拉低鑑價基準。 同樣坪數，丁建上的合法廠房，跟農地加特登的廠房，銀行給的鑑價基準完全不同。

把三點疊起來，你就懂為什麼「7 成」聽起來很多、實拿卻很少：

成交價 1,000 萬 → 銀行鑑價 850 萬（砍 15%）→ 假設核貸 7 成 → 可貸 850×0.7 ≈ 595 萬 → 換算回成交價，只有 約 5.95 成。

帳面講「7 成」，落到你手上其實只有「約 6 成」。這一成的差距，就是很多人簽約前沒算到、結算前要臨時補的現金。

自備款怎麼自己算：一條公式

別再用「成交價 × 成數」估自備款了，那會讓你少準備一截。用這條：

可貸金額 ＝ 銀行鑑價 × 貸款成數
真實自備款 ＝ 成交價 −（銀行鑑價 × 貸款成數）

關鍵在第二條：自備款不是「成交價 ×（1 − 成數）」，而是要把鑑價被砍掉的那一塊也算成你要自己出的錢。帶一個例子走一遍（數字僅為示範算法，非任何個案結論）：

• 成交價：1,000 萬
• 銀行鑑價：成交價的 85% ＝ 850 萬
• 核貸成數：鑑價的 6 成（假設這是一塊純素地）
• 可貸金額 ＝ 850 × 0.6 ＝ 510 萬
• 真實自備款 ＝ 1,000 − 510 ＝ 490 萬（約成交價 4.9 成）

如果你用「成交價 ×（1−0.6）＝ 400 萬」去準備，結算那天會發現少了 90 萬。這就是壓垮很多交易的最後一根稻草。

你自己抓的時候，套這三步：

1. 先抓鑑價 ≈ 成交價 × 0.8~0.9（身分越乾淨抓越高）
2. 再抓成數：合法自用廠約 6~7 成、素地約 5~6 成、特登／農地再往下
3. 缺口 ＝ 成交價 −（鑑價 × 成數），這個數字才是你真正要備的現金

這只是讓你自己先抓方向的試算，不是核貸結論。真正的鑑價與成數，每間銀行、每個產業、每位老闆的財務狀況都不同，最後一定要拿實際物件去問過銀行才算數。

想更深入看鑑價缺口是怎麼形成的，我另外寫過一篇專門拆這件事：2026 桃園工業地貸款：5 成是假的？鑑價缺口怎麼算。

四、特登工廠、農地廠房：為什麼銀行特別保守

這一類我每次都要多講兩句，因為它便宜，而便宜總是有代價。

特定工廠登記（特登）有效期到民國 129 年（2040 年）3 月 19 日落日——它是「限期輔導」，不是永久合法身分。

站在銀行的角度想這件事就很好懂：貸款動輒 15、20 年，而擔保品的合法身分有一個明確的落日時點。萬一將來要處分、拍賣，接手的人一樣面對同樣的問題，變現性自然打折。再加上農地上的廠房多半沒有合法的建物保存登記、鑑價只認土地——兩個折扣疊起來，成數當然拉不上去，有些銀行乾脆不承作。

所以我一定會提醒想買這類標的的老闆：貸款條件要在出價前就確認，不要等簽了約才發現貸不到。 一旦貸款成數比預期少兩成，你的現金缺口是瞬間放大的，那時候要嘛認賠解約、要嘛到處調錢，兩個都不好受。

這不是說特登廠房不能碰——便宜有便宜的道理，關鍵是你買的時候有沒有把這些代價算進去。 農地與特登的完整風險，我拆在這篇：農地可以蓋廠房嗎？特登與 2040 落日一次看懂。

五、利率與年限：政策性貸款這條線一定要問

利率：工商用途的擔保貸款，普遍高於自住房貸，實際看你的公司財報、往來實績、擔保條件與各行庫授信政策，逐案核定，落在一個區間而非單一數字。任何跟你保證「一定幾趴」的說法都要打折聽——利率是談出來的，不是查出來的。

年限：廠房、營運場所（多數含土地）的貸款期限，常見落在 15~20 年區間，部分方案另有寬限期；純週轉金貸款年限則短很多。長年限＋寬限期的好處是前期還款壓力低、資金留在本業；但寬限期一過，本利攤還會明顯變重，財務規劃時要先把那一天算進去。

政策性貸款這條線，很多老闆根本沒問就跳過了。 以經濟部推動的「中小企業加速投資行動方案」為例，貸款用途涵蓋興（擴）建廠房、營運場所及相關設施、購置機器設備與中期營運週轉金，並由中小企業信用保證基金提供保證，保證成數最高可到 9.5 成、保證手續費年費率最高 0.3%，利率則以郵政儲金二年期定期儲金機動利率加碼計息（來源：經濟部中小及新創企業署相關政策性貸款方案說明，moeasmea.gov.tw）。

⚠️ 各項政策性貸款的資格、額度、利率與申請條件依主管機關當年度公告為準，且需經承貸銀行與信保基金審核。能不能適用、貸得到多少，以實際申請結果為準，本文僅整理方向。

我的建議很簡單：買廠房前，商業貸款和政策性貸款「兩條線一起問」，再比成數、利率、年限。 很多老闆只問一家往來銀行就決定了，那通常不會是最好的條件。

六、用公司名義還是個人名義買？這個選擇直接影響貸款

這題沒有標準答案，但判斷邏輯是清楚的：

• 公司戶：銀行看的是公司的財報、營業額、現金流與產業前景。財報漂亮、本業穩，成數和利率都有機會談得比較好；而且工商用途的融資、政策性貸款與信保資源，多半是設計給公司戶用的。
• 個人戶：看的是個人的收入、信用與既有負債。如果公司成立時間短、財報還沒養起來，有時反而是個人條件比較好談。

除了貸款，這個選擇還牽動稅——持有期間的稅、將來要賣的時候的稅，公司與個人的算法完全不同。這件事不該只看「哪個貸得多」，要把「買、持有、將來要賣」三段一起算。 稅的部分我整理在這裡：買賣工業地、廠房要繳哪些稅？

實務上我會建議：在出價之前就把名義決定好。過戶後想改，成本高很多。

七、貸不夠，缺口怎麼補？

算完發現缺口比預期大，先別慌——缺口能補，方法不只「再掏現金」一條：

1. 用財報和信用去爭取，不要只靠物件。 廠房貸款銀行看「物件＋人」兩條腿。公司財報穩、現金流漂亮、本業前景清楚，銀行對成數和利率都會鬆一點。物件條件普通，但你這家公司讓銀行放心，缺口就小。
2. 找「懂工業不動產」的銀行談。 不是每家分行都熟工業地。做慣住宅的，看到工業地、特登直接保守；有專做廠房融資窗口的行庫，鑑價和成數會給得實在。同一間廠房、換一家銀行談，結果差幾十萬是常見的事。
3. 補擔保品、加保證人。 缺口太大時，用其他不動產設定他項權利或加保證人，提高銀行的安全感，把可貸金額往上拉。
4. 把「取得」和「週轉」拆成兩條線。 買廠房的取得資金，和廠房落地後的營運週轉金，可以分開規劃、用不同工具（含政策性貸款），不必全壓在一筆購置貸款上。

一句話收這段：缺口大不可怕，沒提前算才可怕。

出價之前，先確認這五件事

把這篇濃縮成一張你可以帶著走的清單：

1. 地的身分：丁建／工業區／農地＋特登？這一格決定你的成數天花板。
2. 建物有沒有保存登記：增建、夾層、鐵皮，鑑價多半不計。
3. 在不在「工業區閒置土地公告清冊」上：這是央行那條線的開關，去查、別猜。
4. 鑑價抓多少：用成交價 × 0.8~0.9 先自己估，再算真實缺口。
5. 兩條線一起問：商業貸款 ＋ 政策性貸款／信保，比完再決定。

買地、買廠房，最怕的不是買貴，而是一開始把方向判斷錯。 貸款這件事尤其如此——不是你談得夠不夠兇，是你買的那個標的，先天決定了銀行敢借你多少。

想知道你的地、你的廠房能貸幾成？

成數這件事，看謄本比看照片準。

你的地是什麼分區、建物有沒有保存登記、有沒有增建沒登記、在不在閒置土地清冊上——這些決定成數的關鍵，全都寫在謄本和地籍資料裡，照片一張都看不出來。

你可以直接把謄本用 LINE 傳給我，我幫你看這三件事：

1. 地的身分與分區，會不會踩到成數天花板
2. 建物登記狀況，鑑價會不會被砍掉一大塊
3. 用你的實際條件，抓一個比較接近的自備款區間

不用先決定買不買、賣不賣，先把數字看清楚再說。

👉 加 LINE 傳謄本給阿澤（LINE ID：@669nnskm）

如果你是手上有廠房、工業地想賣，想先知道能賣多少、買方貸不貸得到（買方貸不到，你的案子就賣不掉，這件事對賣方一樣重要）——可以從這裡開始：賣廠房・賣工業地｜先免費幫你估

常見問題 FAQ

Q1. 工業地貸款可以貸幾成？

沒有單一答案，看標的身分：合法工業地上、有保存登記的自用廠房約 6~7 成，純工業地素地約 5~6 成，特登工廠或農地上未保存登記的建物常低於 5 成、部分銀行不收。而且這個成數是乘在銀行鑑價上、不是你的成交價，所以實拿通常比帳面成數低。以上為市場觀察之框架區間，非貸款保證，實際依銀行鑑價與借款人條件逐案核定。

Q2. 網路說「工業地只能貸 5 成」，是真的嗎？

那句話多數情況被套錯對象。央行規定中的「購地貸款」指的是都市計畫劃定的住宅區、商業區土地，不是工業區土地。工業地要落入央行管制，前提是該土地屬於「經濟部轄管工業區閒置土地公告清冊」名單（金融機構須先向聯徵中心查詢）。若不在清冊上，或已動工、能檢附具體興建開發計畫並切結期限內開發，情況就不同。實際適用哪一版成數上限，請以央行現行規定與承貸銀行核定為準。（來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答，cbc.gov.tw）

Q3. 為什麼銀行核下來的金額，比我自己算的少很多？

最常見的原因是你用「成交價」乘成數，但銀行是用「鑑價」乘成數。工業不動產鑑價常落在成交價的 8~9 成，而且只認土地與合法保存登記建物，你花錢做的增建、夾層、加蓋多半不計。兩個折扣疊起來，帳面講 7 成、實拿可能只剩約 6 成。

Q4. 廠房貸款的自備款怎麼算才不會抓錯？

用這條公式：真實自備款 ＝ 成交價 −（銀行鑑價 × 貸款成數）。重點是別用「成交價 ×（1−成數）」，那會漏掉鑑價被砍的那一塊，導致你少準備現金。先抓鑑價約成交價的 8~9 成、再抓對應成數，相減就是你真正要備的自備款。

Q5. 特登工廠或農地上的廠房，為什麼貸得特別低？

因為特定工廠登記有效期至民國 129 年（2040 年）3 月 19 日落日，是限期輔導、不是永久合法身分；加上這類廠房多無合法建物保存登記，鑑價只認土地。合法身分有落日、建物又不計入鑑價，銀行考量將來處分的變現性，自然把成數壓低或不承作。買這類標的，務必在出價前就確認貸款條件。

Q6. 廠房貸款利率大概多少？年限可以拉多長？

工商用途擔保貸款的利率普遍高於自住房貸，實際依公司財報、往來實績、擔保條件與各行庫授信政策逐案核定，是一個區間而非固定數字。年限方面，廠房、營運場所貸款常見落在 15~20 年區間，部分方案另有寬限期，純週轉金則短很多。建議商業貸款與政策性貸款兩條線一起問再比較。

Q7. 用公司名義還是個人名義買，貸款條件差在哪？

公司戶銀行主要看財報、營業額與現金流，財報穩的條件較好談，且工商融資、政策性貸款與信保資源多為公司戶設計；個人戶則看個人收入、信用與既有負債，公司成立時間短時反而可能個人條件較好。除了貸款，兩者的稅負算法也完全不同，建議把「買、持有、將來要賣」三段一起算，並在出價前就決定名義。

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作者：張元澤（澤哥）｜澤的工商筆記主理人｜工商不動產顧問｜專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音工業地・廠房・農地｜服務於昱達工商地產
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※ 本文為一般性觀念整理，非個案融資、稅務或法律意見。文中成數、鑑價比例為市場觀察之框架區間，非任何物件之貸款保證。實際貸款成數、鑑價、利率、年限與政策性貸款適用條件，牽涉物件身分、產業別、借款人財務狀況與各銀行授信政策，並依主管機關（中央銀行、金融監督管理委員會、經濟部中小及新創企業署）現行規範與承貸銀行核定為準，請以實際申請結果為準。

張元澤｜James

工商不動產顧問

張元澤（澤哥／James），工商不動產顧問。現任有巢氏房屋經國特區加盟店（昱達工商地產）經理，專營桃園楊梅、龍潭、平鎮、新屋、觀音、大園、龜山、八德的工商不動產——工業地、廠房、農地的買賣、租賃與稅務規劃。2026 年起專注工商不動產，重視合法盡職調查與風險成本分析，買地租廠不踩雷，買的安心、用的放心。個人品牌：澤的工商筆記。

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