通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。
現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者，讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。
▌房地合一稅的稅率？
不論是以個人或是法人名義出售房屋，同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。
個人部分
- 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%
- 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%
- 持有房屋 5 年以上10以下轉手：稅率 20%
- 持有房屋超過10年：稅率15%
法人部分
- 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%
- 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%
- 持有房屋 5 年以上轉手：稅率 20%
這種稅率調整，房地合一稅對短期持有的影響很大，但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友，反而稅率變化幅度就沒那麼大。
▌房地合一稅、財產交易所得稅(舊制) 差在哪？
財產交易所得稅，它只對房屋課徵所得稅，然後巧妙地悄悄滑進綜合所得稅的行列。
再來，房地合一稅是按實價課稅，它像個探員，細心地監視著土地和房屋所得，一起合為一體。
但問題來了，如果你手癢想在兩年內賣掉，政府會拿出45%的大刀，狠狠砍下；
而如果你敢拿著房產擺了兩年又不到五年，那35%的小刀也砍得很可怕。
政府想要阻止這種買賣短線的投機行為！
至於房地合一應納稅額，
簡單來說，就是應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率。
課稅所得又等於房屋收入減去取得成本、相關費用、和土地漲價總數額。
這裡的「取得成本」可是一個大包裹，裡面有買賣成交價、繼承或贈與的公告現值、還有一堆雜費，很容易被搞得天翻地覆一樣。
契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費…通通都算在這包裹裡。
而如果你找不到單據，不要擔心，稽徵機關就會按照成交價的3%算，當然，上限是30萬。
這就是稅務世界的一點一滴，買房賣房，不光是一場生意，還是一場稅收的大冒險！
▌房地合一稅實行時間？
只要是民國105年1月1日以後取得之房地，均適用房地合一稅。
但如果是104年12月31日以前取得，就算是舊制的範圍，必須在隔年5月個人申報綜所稅時申報「財產交易所得稅」喔！
▌房地合一稅什麼時候要報？
由於修法後擴大課稅交易類型，所以需要申報的時機點會有以下4個：
1‧預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。
2‧一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
3‧使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
4‧股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。
▌申報該準備哪些文件？
買賣房屋，稅務申報真是個頭痛的事情，那一大堆的文件像房地交易所得稅申報書、契約書影本，還有那些抵扣費用相關的證明文件，真的得靠專業的代書來助你一臂之力。
他們像超級英雄一樣，能幫你處理繁瑣的手續，最後再把款項給你搞定，讓你輕鬆擺脫這個稅務麻煩，真是省心又省力！
▌房地合一稅重購退稅？
根據所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內，且符合自住規定者，均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，
就已（應）納稅款範圍內，按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。
退稅4條件：
1‧簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用
2‧個人或其配偶、未成年子女設有戶籍
3‧出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內
4‧重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶
▌預售屋躲得過房地合一稅嗎？
預售屋的交易真是個複雜的迷宮，特別是在房地合一稅的規定下。一簽約，兩年內換手，都得面對45%的房地合一稅，就算是預售屋還在蓋的過程中，
這段時間竟然是以『零』計算持有期間，不能小覷這個特殊時期的影響。
如果你心動想在預售屋成屋前賣掉，那可得準備被扣上35%的重稅。
等到成屋後重新計算持有期，得再等上5年才有機會享受較低的20%稅率。
換句話說，從買預售屋到成屋再轉手，得花上7~9年的時間，這可不是給短期套利者的一杯清水，倒是對於長期自住的朋友來說比較有利。
PS. 2023年起實施的平均地權修正條例更是給預售屋的換約移轉立下禁令，除非是「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內兄弟姐妹」或內政部公告的特殊情形，
不然就別想換約了，法規來了，房市變戰場。
▌真的有免稅額嗎？預售屋可以免稅嗎？
計算課稅所得時，買賣過程中的仲介費、廣告費、印花稅、代書費、規費等林林總總相關的費用，在沒辦法提供證明文件的前提下，是可以按照成交價的3%或最高30萬上限計算。但以預售屋依工程進度採階段性付款的方式，國稅局在30萬免稅額的認定上，則會用『換約款項Ｘ3％』的認定方式當作費用計算。
【舉例】購買1200萬的預售屋，已付100萬，轉手換約獲利80萬試算，依照國稅局的認定方式，會是180萬的3%＝ 5萬4千元可以扣除。
▌房地合一稅減稅條件？
政府打房的同時，也想著怎麼樣不誤傷百姓，所以特地準備了一條免死金牌通道，給了七種特殊狀況下持有未滿五年卻非自願出售房屋的民眾，這樣的人可享受免除重稅的待遇。
- 調職或非自願離職（工作搬家，賣房不用怕）
- 遭他人越界建屋（隔壁老王突然蓋到你家地，賣房不用煩）
- 強制執行（被法拍也有救）
- 重大疾病或意外需支付醫藥費（身體出狀況，賣房有條件）
- 持保護令避開家暴相對人（躲避恐怖情人，賣房有保障）
- 繼承房屋後，未經同意糟其他共有人出售房地持份（兄弟姊妹想賣掉你的一份，你有辦法）
- 繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（繳不出房貸也能輕鬆賣房）
所以，有了這七種情形，賣房的人就能享有較低的20％稅率，這就是免死金牌的魔力！
▌個人所得400萬以下免稅條件有哪些？
三個條件符合，你的房地交易獲利金額若在400萬以下，那就好消息！完全免稅。
不過，如果超過400萬，政府可是要來課徵的，針對超出部分徵收10%的稅金。
最後小提醒一下，無論你是賺是賠，都別忘了申報！
依照『Q4』的時間點，記得在30天內完成申報。
如果逾期，可就是要面對3,000元以上、3萬元以下的罰鍰，
而且如果國稅局發現漏報，還會再補上3倍以下的罰鍰，真是不小心就得花冤枉錢了！
補充：國稅局資訊
