農業用地通常根據區域計畫法分為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區。此類土地的使用受到特殊法規限制，例如私人取得的面積最高額、需符合區域計畫法或都市計畫法，並可能享有土地增值稅、遺產稅等稅務優惠。
什麼是農業用地？
農業用地的範疇，根據農業發展條例第3條第1項第10款，指的是你所擁有的非都市土地或者都市土地中的農業區、保護區範圍。 這些土地依法供應給以下使用者： (一) 用於農作、森林、養殖、畜牧及生態保育。 (二) 供應農業經營不可分離的農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用土地。 (三) 農民團體與合作農場所擁有的，直接供應給農業使用的倉庫、冷凍庫、農機中心、蠶種製造場、集貨場、檢驗場等用地。 而「耕地」則是指特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區中的農牧用地。
對於農業用地，我們需要特別注意的是，「耕地」受到一些特殊限制，包括你所取得的土地面積的最高限制、必須符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得進行所有權移轉登記，以及分割土地的最小面積限制，還有私法人不得承受的相關規定等。
此外，不論是「耕地」還是其他農業用地，你都能享有土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠，只要你的土地符合農業使用的標準，這些稅收優惠都將一視同仁，沒有差別對待。
農地將可能被課徵到什麼稅呢？
農地在稅務方面有一些特殊的規定，讓我簡單為您解釋：
1. 土地增值稅：
- 若您是農業用地的承受人，辦理土地所有權移轉登記時可申請不課徵土地增值稅（農用證明）。
- 請注意，若土地在您擁有期間曾被查獲未農業使用，或未在指定期限內復原，再次移轉時需繳稅。該優惠僅適用於自然人。
2. 遺產稅與贈與稅：
- 繼承或受贈農業用地可扣除土地及地上農作物價值。
- 在自取得之日起的5年內未持續農業使用或未在指定期限內復原，需追繳稅賦。
- 若因死亡、徵收或合法轉換非農地，不受5年限制。
如何能符合農用證明呢？
農用證明要點
當您作為不動產專業人士考慮農地農用證明時，以下是一些要點：
- 申請過程通常需要【 2 – 4 週】完成（此時間會因為當下政策或選舉前後而有異動）。
- 農用證明的有效期限為【 6 個月】，並非一次申請就永久通用。
- 地主需親自向土地所屬的地方公所提出申請。
- 申請農用證明的主要目的是在土地買賣時，使賣方能夠免除土地增值稅。
- 特別對於賣方在105年1月1日後取得土地的情況，需要考慮房地合一稅的問題，即首年房地合一稅約為賣出所得的45%。（如取得農用證明可免）
- 農地農用證明的取得不應忽略，以降低可能的稅務負擔。
- 農地上不得存在未經申請的固定設施。
- 確保農地的合法使用和申請的一致性，以確保農用證明的有效性。
農地繼承
繼承人可申請免徵遺產稅，但有一項需特別注意的規定：
- 免徵遺產稅： 繼承人可以申請免徵遺產稅。這意味著在繼承時，有可能不需要支付遺產稅的金額。
- 追繳稅款規定： 但需留意，如果繼承人在五年內將繼承的土地賣掉，國稅局有權追繳相應的稅款。這表示，如果在該五年期間內出售土地，原本免徵的遺產稅可能會被要求繳納。
這個規定強調了繼承人在一定期間內保持對土地的持有，以免除遺產稅的原始優惠。
相關資訊
農業用地作農業使用證明申請書-桃園市政府 (tycg.gov.tw)
農業用地作農業使用認定及核發證明辦法-全國法規資料庫 (moj.gov.tw)
桃園市政府農業局-申辦案件標準作業流程 (tycg.gov.tw)
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